Новости

Возможность выгодно приобрести недвижимость, автомобиль или другое имущество предоставляет участие в торгах. Именно на торгах активы реализуются по цене, которая может быть в среднем на 30-40% ниже рынка, по оценкам некоторых экспертов. И сегодня, ввиду широкого распространения различного вида аукционов и торгов, имеется также необходимость в правильном оформлении правоотношений между лицами, принимающими участие в этих торгах. Конечно же, главную роль в данном процессе играет агентский договор, значение которого сложно переоценить. Что такое агентский договор, между кем и кем он заключается, какие задачи решает и как его заполнять - ответы в рубрике Школа Торгов на портале “Торги России”.

Согласно букве Закона

Законодатель так описывает суть агентского договора: «По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала».

“Если применить данное определение к сфере торгов, то агентский договор может играть несколько функций. С одной стороны, с помощью него регулируются взаимоотношения и правоотношения между покупателем имущества (клиентом, на которого в случае победы на торгах оформляется выигранное имущество). С другой стороны, агентский договор, кроме всего прочего, может играть роль документа-основания для представления интересов лица на торгах, например, вместо доверенности. В данном случае такой документ может фигурировать и в итоговом протоколе торгов, в публикации об определении победителя на торгах, а самое главное, что такой агентский договор покупателю необходимо будет предоставить в органы, регистрирующие право, после одержания победы на торгах и оформления имущества на свое имя”.

Игорь Рыбников, аукционный брокер

Что прописывают в агентском договоре?

В обязательном порядке в агентском договоре должны быть указаны дата и место заключения договора, а также стоимость агентских услуг, иначе теряется суть агентского договора и он будет противоречить положениям Гражданского Кодекса РФ.

“Кроме того, необходимо прописать предмет договора, а именно, какие действия принципал поручает агенту, например, участие в определенных торгах. Также очень важно указать в договоре, что именно Принципал приобретает право заключения договора купли-продажи или аренды имущества по результатам торгов, а не Агент. Нередки случаи, когда при отсутствии данного пункта договор предлагался к заключению именно агенту. Помимо этого, в агентском договоре также может быть указан порядок оплаты задатка, кто его платит, в каком размере и как он будет возвращен по окончании торгов. Немаловажным будет также указать пункт в договоре о том, что в случае несвоевременной оплаты агентских услуг начисляется определенные пени, так как речь идет все же об оказании платных услуг, и агент должен быть подстрахован на случай отказа принципала от оплаты проделанной работы”.

Игорь Рыбников, аукционный брокер

Споры на практике

В практике нередки судебные споры между участниками и организаторами торгов о том, является ли агентский договор полноценным основанием для представления интересов лица на торгах или же необходимо в обязательном порядке прилагать доверенность, оформленную в соответствии с законом.

"Однозначного ответа на этот вопрос нет, и практика по регионам различается. Тому же, кто начинает свой путь в сфере торгов и покупателям имущества, которые планируют обратиться к агенту за помощью могу лишь порекомендовать в обязательном порядке изучать извещение о торгах и прилагать тот документ-основание, который требует организатор. Так вы избавитесь от лишних переживаний о допуске к торгам и оспаривания решения организатора в случае отклонения вашей заявки.

Также на практике сталкивался со случаями, когда организатор торгов отказывал агенту в допуске к торгам по основанию того, что агентский договор не был заключен между агентом и принципалом. При детальном разборе ситуации оказывалось, что агент прилагал договор в текстовом редакторе со вставленными картинками подписей сторон. Поэтому очень важно при участии в торгах и предоставлении агентского договора как документа-основания для представления интересов на торгах, сторонам именно обмениваться подписанными сканами такого договора". 

Игорь Рыбников, аукционный брокер

Шаблон или договор по-творчески?

Бытует мнение, что агентский договор имеет типовой шаблон, которого следует строго придерживаться и от которого нельзя отступать. Однако на практике  к составлению договора можно подходить творчески.

На самом деле, существует множество вариантов агентских договоров для участия в торгах по банкротству. Некоторые из них рекомендованы отдельными торговыми площадками и для участия в торгах на них лучше всего использовать эти варианты. Но большинство ЭТП принимают любые агентские договоры, при условии, что они составлены с учетом требований законодательства, прежде всего ст. 1005-1010 Гражданского кодекса РФ, и содержат следующую информацию:

• Данные агента и принципала;
• Суть поручения агенту: участие в торгах по продаже имущества;
• Указание должника, номер и наименование лота, в торгах по которому агент должен принять участие;
• Наименование ЭТП, где проходят торги;
• Ответственность агента;
• Порядок выплаты и размер вознаграждения агента.

“Что же касается формы агентского договора, его наполнения, то какого-то единого шаблона нет и при его составлении можно добавлять те или иные условия по согласованию сторон. Важно лишь учесть те обязательные условия, которые были описаны выше и которые законодатель указал как основу агентского договора”.

Игорь Рыбников, аукционный брокер

Ранее в рубрике Школа Торгов мы рассказывали, что такое имущество с обременением и как его правильно снять.