Новости

Участие в торгах - это не игра вслепую с надеждой на удачу, это большой объем аналитической работы и стратегического планирования, которые обеспечивают успех. Торги по банкротству или аукционы приставов? Чем они похожи, чем отличаются и что выгоднее - в материале в материале “Школы торгов” на портале “Торги России”.

Про торги

Торги – один из предусмотренных законом способов заключения договора. Торги используются на практике, в частности, для продажи имущества должников в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства в зависимости от статуса должника.

“Торги в указанных сферах привлекают потенциальных участников тем, что имущество (движимое/недвижимое) зачастую можно приобрести с существенным дисконтом от рыночной цены. Как правило, дисконт составляет 10-15%. Если имущество не является ликвидным, то размер дисконта может быть выше, но не существенно”.

 

Никита Кряжков, старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА "Бюро адвокатов “Де-юре”

Двумя классическими формами торгов являются аукцион (побеждает тот, кто предложил самую высокую цену) и конкурс (побеждает тот, кто предложил лучшие условия). Также торги могут быть представлены в форме публичного предложения (побеждает тот, кто сделал максимальное предложение на соответствующем этапе снижения торгов).
Торги в рамках банкротства и исполнительного производства проводятся посредством специальных электронных торговых площадок (ЭТП).

Торги по банкротству или аукционы приставов? 

Перед тем как сравнивать торги в рамках банкротства и исполнительного производства необходимо отметить, что речь ниже пойдет именно о выгоде для участников торгов, но не для кредиторов, действия которых по взысканию долга в судебном порядке, инициированию и финансированию банкротства делают вообще возможными указанные торги, поскольку кредитор заинтересован в максимально выгодной продаже имущества должника в отличие от участников торгов, которые рассчитывают на заключение договора при минимальном предложении.

“На вопрос о том, где выгоднее участвовать, в торгах в рамках банкротства или рамках исполнительного производства, следует сказать, что однозначного ответа нет и нужно отталкиваться от многих факторов, связанных с реализацией конкретного имущества”.

 

Никита Кряжков, старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА "Бюро адвокатов “Де-юре”

Критерия сравнения 

Никита Кряжков, старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА "Бюро адвокатов “Де-юре” предлагает следующие критерии сравнения и их трактование.

1. Субъектный состав лиц, которые могут быть участниками торгов. В торгах в рамках исполнительного производства не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц (п. 5 ст. 449.1 ГК РФ).

В торгах по банкротству такого ограничения нет.

2. Стоимость имущества на торгах.

2.1. Начальная стоимость имущества. Начальная стоимость имущества на торгах должна быть определена с учетом рыночной стоимости имущества как в торгах в рамках банкротства, так и в рамках исполнительного производства (п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве, ч. 1 ст. 85, ч. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).

Однако цена недвижимого имущества в торгах в рамках исполнительного производства может быть значительно ниже рыночной. Все дело в том, что суд, разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество, должен отразить в судебном акте начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.п.4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Как правило, отчет оценщика производится при заключении договора залога. И, следовательно, суд устанавливает в решении суда стоимость заложенного имущества, определенную оценщиком на дату заключения договора. То есть отчет оценщика может устареть к моменту вынесения судебного акта и проведения торгов, а стоимость имущества может существенно вырасти. Судебные приставы-исполнители обязаны руководствоваться решением суда, чем выгодно могут воспользоваться участники торгов.

В банкротстве же такая ситуация невозможна, поскольку будет проводиться новая оценка заложенного имущества. Хотя кредитор, чье требование обеспечено залогом, может настоять на установлении начальной продажной цены, исходя из старого отчета оценщика. Но при возникновении разногласий с арбитражным управляющим и другими кредиторами арбитражный суд наверняка утвердит новый отчет об оценке, поскольку он отражает актуальную рыночную стоимость имущества, достаточную не только для удовлетворения требования залогового кредитора, но и других кредиторов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

2.2. Влияние критерия ликвидности на итоговую стоимость имущества. Ликвидность имущества играет определяющую роль для определения итоговой суммы, за которую будет продано имущество на торгах.
Ликвидное предложение (например, коммерческая недвижимость в отличном месте, с точки зрения расположения) способно вызвать ажиотаж среди участников торгов. И конечный результат торгов может быть таким, что имущество будет продано по цене более высокой, нежели установленной изначально. Напротив, низколиквидное имущество не вызывает сильный интерес участников торгов. И зачастую такое имущество продается только при повторных торгах при понижении цены имущества.

2.3. Гибкость проведения торгов. Закон об исполнительном производстве предусматривает, что в случае признания торгов несостоявшимися, проводятся вторичные торги. При этом начальная цена начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15 % (ч. 2 ст. 92 Закона об исполнительном производстве).

Если же и вторичные торги не состоятся, то пристав обязан предложить взыскателю оставить имущество за собой. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что участники торгов могут рассчитывать на снижение цены имущества на 15 %, но не более.

Закон о банкротстве предусматривает, что при повторных торгах стоимость снижается на 10 % (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве). Но если и повторные торги не состоялись, то имущество подлежит продаже путем публичного предложения, которое позволяет еще больше снизить стоимость имущества. И победителем станет тот, кто сделал максимальное предложение на соответствующем этапе снижения торгов (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве).

2.4. Размер задатка. Закон о банкротстве устанавливает, что размер задатка для участия в торгах не должен превышать 20% начальной цены (п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве). 

Закон об исполнительном производстве размер не устанавливает, электронные торговые площадки сами устанавливают необходимый размер задатка, как правило он составляет от 5 до 15% начальной стоимости имущества. Задаток в отношении недвижимого имущества не может превышать 5% (п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке).

Следовательно, размер задатка в торгах о банкротстве по общему правилу выше, чем в торгах в рамках исполнительного производства.

3. Расходы на электронную торговую площадку и иные расходы. Лица, планирующие принять участие в торгах, должны получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) для регистрации на портале ЭТП и допуска к торгам.

Отличительная особенность торгов в рамках исполнительного производства заключается в том, что ЭТП взимают комиссию с победителя торгов. Размер комиссии устанавливается ЭТП самостоятельно. Например, ЭТП «Сбербанк-АСТ» при цене лота более 300 тыс. руб. комиссия составит 7 800 руб. Встречаются комиссии и до 10 % от цены лота (ЭТП «Торги.орг»).

4. Срок оплаты выигранных торгов. При торгах в банкротстве – 30 дней (п. 19 ст. 110 Закона о банкротстве). 

При торгах в рамках исполнительного производства – 5 дней (ст. 91 Закона об исполнительном производстве)
Поэтому в случае выигрыша в торгах в рамках исполнительного производства нужно быть готовым оперативно произвести оплату.

5. Взаимодействие с ФССП или арбитражным управляющим. Неочевидным плюсом торгов в рамках банкротства является более простое взаимодействие с арбитражным управляющим, а не с сотрудниками ФССП.

Арбитражный управляющий заинтересован в реализации имущества должника, так как продажа имущества влияет на размер его вознаграждения. Поэтому арбитражные управляющие более охотно предоставляют информацию об имуществе (высылают фотографии, организуют выезд на объект и т.п.).

Сотрудники ФССП в редких случаях готовы предоставить дополнительную информацию о продаваемом имуществе на торгах в связи с своей загруженностью.

6. Оспаривание торгов. Никто из победителей торгов не может быть застрахован от оспаривания торгов, поскольку и ГК РФ в связке с Законом об исполнительном производстве, и Закон о банкротстве закрепляют основания, при которых торги могут быть признаны недействительными.

Вместо вывода

Торги в рамках банкротства и исполнительного производства, несмотря на общую цель реализации участникам торгов имущества должников, имеют некоторые отличия в процедурной части их проведения.

“И в банкротстве, и в исполнительном производстве важно ознакомиться с условиями проведения торгов (оценить размер задатка, дисконт от рыночной цены, другие расходы, сроки), чтобы прийти к верному выводу о необходимости участия в торгах и получения выгоды в случае победы на таких торгах как в моменте приобретения имущества, так и в перспективе с точки зрения перепродажи имущества или его использования”.

 

Никита Кряжков, старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА "Бюро адвокатов “Де-юре”

Ранее в рубрике “Школа торгов” мы писали о том, что торги муниципальным имуществом сегодня стали актуальной и популярной темой. На таких торгах можно выкупить лот по минимальной цене. Но что такое муниципальное имущество, чем этот вид торгов отличается от других, кто и как может принять в них участие и где найти информацию о торгах госимуществом - в материале “Школы торгов” на портале “Торги России”.