Новости

Купленное на торгах имущество имеет обременение, например, ипотеку, арест или запрет на регистрационные действия. И покупатель после завершения сделки должен позаботиться о том, чтобы обременение снять. Как это сделать и какие существуют риски – в рубрике Школа Торгов на портале «Торги России».

Выход есть

Когда речь идет о покупке на торгах имущества, в качестве обременения которого значится залог, это обременение нужно снять. Для того, чтобы снять обременение покупателю необходимо либо подать в суд иск, либо собрать недостающие документы, либо прекратить договорные отношения. Чаще снятием обременения занимается арбитражный управляющий. В противном случае, это делается самостоятельно.

В соответствии с Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» покупка с торгов залогового движимого и недвижимого имущества влечет прекращение права залога. Юрист Елена Эльгерт подробно рассказала о нюансах снятия обременения.

"Например, это касается ипотечной недвижимости или транспортных средств, приобретенных в кредит, то в соответствии с  Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» п.5 абз. 6 статьи 18 и  статье 352 ГК РФ предусмотрено, что продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона. 

Об этом же говорит судебная практика Высшего Арбитражного Суда, а именно п.12 ППВАС от 23.07.2009г №58. Форма торгов — (публичное предложение, аукцион) не имеет значения при  снятии обременения, залог снимается в любом случае".  

Елена Эльгерт, руководитель Юридического Агентства, профессиональный юрист, медиатор, член Ассоциации Юристов России, член ТПП РФ

Как снять обременение

Для снятия статуса обремененного имущества нужно судебное решение, подтверждающее процедуру несостоятельности лица. Важно провести контроль направления арбитражным управляющим необходимой информации в регистрирующий орган о погашении залоговых обязательств перед кредиторами за счет конкурсной массы. В данном случае препятствий для регистрации залогового имущества не будет.

На самом деле, существует много вариантов, как проверить информацию о состоянии имущества самостоятельно. Есть несколько разновидностей обременения: залог (сюда же относится ипотека), аренда, сервитут, рента, доверительное управление и т. д. В каждом случае процедура снятия обременения может отличаться. Но в общих чертах процедура выглядит следующим образом.

Для начала следует обратиться за снятием обременения к арбитражному управляющему. Если он не спешит это сделать, тогда изначально направляем досудебную претензию в ФССП, либо к залогодержателю (зависит от того, кем наложено обременение).

Если нет реакции, необходимо обращаться в суд с исковым заявлением об отмене запрета на регистрационные действия. К заявлению прилагаем документы: договор купли-продажи, доказательства оплаты, отказ Росреестра в регистрации из-за наличия обременений, протокол о результатах торгов. И параллельно указываем в заявлении требование о взыскании судебных расходов с залогодержателя.

После получения решения суда о снятии обременения, необходимо предоставить его в соответствующий орган регистрации прав, чтобы они внесли изменения в реестр.

Риск – дело благородное

При снятии обременения с имущества рисков, как правило, не возникает. 

"Единственной неприятностью могут быть риски нестабильной обработки данных органами Росреестра. Например, технический сбой программного обеспечения или человеческий фактор, в силу которого, государственную регистрацию прекращения залога просто забыли зарегистрировать и внести соответствующую запись в Росреестр.

Если такое все-таки произошло, то необходимо погасить регистрационную запись о залоге в Едином реестре проверок. Для этого нужно обратиться за снятием обременения с недвижимости, с помощью подачи заявления о регистрации прекращения залога. 

Устранение такого рода ошибки производится путем направления в органы Росреестра письменного заявления, после направления которого, как правило, в течение 5 рабочих дней, ошибка будет устранена.

О том, что прекращение залога зарегистрировано, можно убедиться только из выписки, полученной из Росреестра в отношении приобретенного на торгах имущества. Заявление в Росреестр можно направить в электронной форме, подписав усиленной квалифицированной цифровой подписью или через органы МФЦ". 

Елена Эльгерт, руководитель Юридического Агентства, профессиональный юрист, медиатор, член Ассоциации Юристов России, член ТПП РФ

Если обременение наложено судебными приставами

В том случае, когда с торгов приобретается имущество, на которое наложено обременение органами ФССП РФ (судебными приставами), то покупатель данного имущества должен направить в территориальные органы ФССП письменное заявление о снятии всех арестов с приобретенного имущества.

Арест будет отменять то же должностное лицо ФССП, что его наложило. Заявление пишется в свободной форме с приложением необходимых документов.

"К данному заявлению прикладываются: 

• протокол результата торгов с информацией о покупателе, выигравшем торги;
• договор купли- продажи, заключенный организатором проведения торгов и покупателем имущества. 

После направления указанных документов, важно проконтролировать снятие всех обременений органами ФССП и убедиться из выписки Росреестра об их отсутствии.

Если судебным приставом ФССП не было произведено снятие обременений или он не направил соответствующие документы для снятия обременений в органы Росреестра, то необходимо по этому поводу обжаловать действия судебного пристава ФССП вышестоящему должностному лицу либо в судебном порядке, путем подачи административного искового заявления".

Елена Эльгерт, руководитель Юридического Агентства, профессиональный юрист, медиатор, член Ассоциации Юристов России, член ТПП РФ

Жалоба, поданная в порядке подчиненности, подлежит рассмотрению должностным лицом в десятидневный срок со дня ее поступления.

Предупрежден - значит, вооружен

Однако юристы советуют быть в полном вооружении информацией и знать обо всех внештатных ситуациях, которые могут возникнуть. 

Возможны юридические сложности и споры, которые могут возникнуть в процессе снятия обременения (это риски юридические). В случае снятия обременения, Вы можете столкнуться с дополнительными финансовыми затратами, связанными с оплатой услуг юриста или судебных сборов (это риски финансовые). Процесс снятия обременения может занять некоторое время, особенно если Вам потребуется обращаться в суд (это риски временные). Риск потери имущества означает, что в случае, если обременение не может быть снято, или обращение в суд не приводит к желаемому результату, Вы можете столкнуться с риском потери имущества. В будущем можно также столкнуться с проблемами: необходимость полной выплаты долга; невозможность выселения арендаторов; запрет на проживание; ограничения по использованию жилплощади. Конечно, это крайние случаи. Обычно таких рисков не возникает. Но о них стоит знать.

Конечно, справиться со всеми непредвиденными обстоятельствами можно и самостоятельно. Но в целях экономии времени, денег и гарантии успешного результата можно обратиться к профессионалам.

Ранее в рубрике Школа торгов мы рассказывали о том, какие этапы торгов бывают и как они проходят.