Новости

Арестованное судебными приставами имущество продается “с молотка”. Вырученные на торгах средства идут на полное или частичное погашение долгов перед банком или залогодержателем. О том, как происходят такие торги, где о них выкладывают информацию и кто может в них участвовать - в рубрике “Школа торгов” на портале “Торги России”.

Какое имущество может быть арестовано?

Если сумма задолженности превышает предельно допустимый уровень, то кредитор имеет право взыскать размер долга через суд.В случае нехватки средств на счетах должника, суд вправе наложить арест на его имущество. После этого собственник не сможет совершать сделки купля-продажи с этим имуществом, закладывать его, дарить или переоформлять на третьих лиц.

Процесс реализации арестованного имущества регулируется федеральным законом № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с законом, после решения суда об аресте у должника есть 5 рабочих дней, чтобы возместить долг. В противном случае его имущество будет арестовано и поступит на торги.

К арестованному имуществу, которое может быть реализовано таким образом относится: жилая и нежилая недвижимость, машины и спецтехника, бытовая техника, антиквариат, драгоценности, произведения искусства, акции и другие ценные бумаги, денежные средства на счетах, активы, используемые в бизнесе, имущество стоимостью выше 500 тысяч рублей.

При этом не может быть арестовано и продано на торгах: единственное жилье должника (если оно не является предметом ипотеки), участки и хозпостройки для подсобного хозяйства, домашний скот, птица, имущество для профессиональной деятельности (стоимостью до 100 МРОТ), детские и личные вещи, продукты, топливо, пенсии, пособия, алименты, награды, призы и т.д.

Кто может участвовать?

Участвовать в торгах арестованным имуществом могут любые юридические или физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.

В соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса РФ в торгах по исполнению решения суда или исполнительного документа в порядке исполнительного производства, не могут участвовать сам должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц.

"К членам семьи закон относит супругов, родителей и детей, в том числе усыновленных. К другим членам семьи также относятся братья и сестры, дедушки, бабушки и внуки, отчим и мачеха, пасынки и падчерицы.

Физические лица, являющиеся претендентами на участие в торгах, не должны быть ограничены в дееспособности.  

Также ограничения могут содержаться в учредительных документах юридического лица, ограничивающих органы управления в совершении сделок, а также в случае введения в отношения лица процедуры банкротства. Деятельность юридического лица не должна быть административно ограничена.

Претендент на участие в торгах арестованным имуществом, ограниченным в обороте, также должен обладать правом на совершение сделок с приобретаемым имуществом. Так для совершения сделок с наркотическими или психотропными средствами претенденту потребуется соответствующее разрешение или лицензия". 

 

Андрей Мисаров, Председатель коллегии адвокатов г.Москвы «Адвокатъ», управляющий партнер, адвокат

Любой недопуск претендента к участию в торгах должен быть нормативно обоснован. Необоснованное недопущение к участию в публичных торгах в соответствии со ст.449 ГК РФ признается существенным нарушением порядка проведения торгов.

Как проходят торги?

Прежде чем арестованное имущество попадет на торги, необходимо оценить его стоимость. Для этого привлекается независимая оценка. Преимуществом является отсутствие субъективности и учет выгоды какой-либо стороны. 

Судебные приставы – исполнители, они самостоятельно не продают имущество должников, а передают его специализированной организации согласно Федеральному закону от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Об исполнительном производстве". 

"На практике сразу после оценки приставы передают данные об объектах в «Росимущество». Именно там принимают решение, как и каким образом будет реализовываться имущество. «Росимущество» принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации. 

Чаще всего активы попадают на онлайн-торги, однако изредка аукционы проводят вживую или по комиссионной продаже. Имущество, стоимость которого выше 30 тысяч рублей, оценивается с помощью экспертов по оценке".

 

Маргарита Абдрахимова, адвокат, вице-президент КАСП «Ленинградский адвокат»

При этом стоимость складывается из:

- средней рыночной стоимости такого вида имущества со сходными характеристиками;
- оценки состояния объектов и необходимости ремонта.

Стоимость такого имущества чаще всего оказывается ниже рыночной, хотя состояние имущества может быть прекрасным.

После оценки все лоты поступают в ведение организатора торгов, который занимается их реализацией. Он должен провести их в срок не превышающий 2 месяца с момента передачи ему имущества.

Реализация происходит посредством комиссионной продажи (имущество стоимостью до 500 тысяч рублей), аукциона (стоимостью выше 500 тысяч рублей) или публичных торгов.

Объявление о торгах размещается на официальном сайте ФССП, на федеральных ресурсах по аукционам и торгам и в СМИ. Сам аукцион проходит на специальных площадках в электронной форме.

Торги арестованным имуществом могут быть признаны несостоявшимися, если:

- количество поданных заявок будет  менее двух;
- отсутствие участников или наличие только одного участника;
- никто из претендентов не повысил начальную цену;
- победитель торгов не перечислил разницу между авансом и полной стоимостью выкупаемого имущества в течение 5 дней.

В этом случае торги проведут повторно через 10-30 дней. Однако стоимость лота будет снижена на 15%. Исключением является случай, когда причина несостоявшихся торгов - неуплата победителем стоимости лота. В этом случае она останется прежней.

Если и во время повторного аукциона имущество не будет продано, у кредитора появляется право оставить его себе, оплатив 75% его стоимости от первой определенной оценщиками цены. Если взыскатель отказывается от этого права, оно передается другим кредиторам. Если отказались все, невыкупленное имущество возвращается должнику.

От чего зависит сумма задатка?

Задаток - это некая гарантия. То есть участник платит определенную сумму, подтверждая, что если станет победителем торгов, то подпишет договор купли-продажи и, соответственно, оплатит оставшуюся сумму за лот. При этом задаток становится «штрафом» и не возвращается, если договор не подписан по вине покупателя.

Законом об исполнительном производстве не урегулирован максимальный размер задатка, который может быть установлен при проведении торгов по реализации арестованного имущества. Регулирование суммы задатка осуществляется на усмотрение Росимущества, который принимает во внимание объективную оценку рыночной привлекательности и конкретные характеристики каждого лота.

"Участникам торгов, которые не выиграли, задаток возвращается немедленно по окончании торгов. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если публичные торги не состоялись.

Например, при продаже заложенного имущества такой порог есть: в соответствии со ст. 57 ФЗ-102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.”

 

Кантемир Кешоков, руководитель юридической компании «Кешоков, Битуева и партнеры»

Что будет, если победитель торгов не оплатит комиссию?

Главное отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что электронные торговые площадки всегда берут комиссию с победителя таких торгов.

В соответствии с положениями Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» является обязательным условием взимание комиссии с победителя торгов со стороны электронной торговой площадки. Комиссия может составлять от 1% до 10% от конечной или первоначальной цены лота и зависит от политики конкретной площадки.

“Обязательство уплатить комиссию возникает в течение 3—5 рабочих дней после опубликования протокола о результатах торгов. В случае неуплаты комиссии, Оператор электронной торговой площадки вправе применить ряд мер к победителю торгов, включая ограничение его доступа к функционалу площадки, запрет на заключение договора купли-продажи арестованного имущества, а также возможное обращение в суд для принудительного взыскания суммы комиссии”.

 

Кантемир Кешоков, руководитель юридической компании «Кешоков, Битуева и партнеры»

Кроме того, по условиям торгов, вознаграждение организатора торгов арестованным имуществом также оплачивает победитель.

Необходимо отметить, что сам вопрос возможности возложения расходов и вознаграждения организатора торгов на победителя торгов на данный момент является законодательно не урегулированным и дискуссионным.

Действующее законодательство не содержит запрета на возложение вознаграждения и расходов организатора торгов на победителя, при надлежащем его уведомлении об этом на стадии извещения о проведении торгов и их условиях (Определение ВС РФ от 15.07.2015 № 4-АПГ15-16).

«Методические рекомендации по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество», которыми не допускалось взимание с участников торгов платы за участие в торгах, в том числе расходы организатора торгов при проведении торгов, на сегодняшний день отменены.

Одновременно, существует судебная практика, которая не признает безусловное отнесение расходов по организации и проведению торгов к расходам по совершению исполнительных действий, подлежащим возмещению в соответствии со ст. 117 Закона о исполнительном производстве, т.е. из средств должника (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 № 09АП-88008/2022 по делу № А40-144023/2022).

Вопрос оплаты вознаграждения и расходов организатора торгов арестованным имуществом подлежит определению в каждом конкретном случае.

"С моей точки зрения, существенное значение будут иметь положения заключенного с организатором торгов договора, а именно его положения об оплате таких услуг, а также кто является стороной такого договора.

Если стороной договора является Росимущество, а не Служба судебных приставов, то данные расходы не будут относиться к расходам по совершению исполнительных действий, которые подлежат возмещению организатору торгов в соответствии со ст.117 Закона об исполнительном производстве. Вознаграждение организатора торгов будет урегулировано положениями данного договора.

В случае заключения договора непосредственно со Службой судебных приставов, вознаграждение и расходы организатора торгов могут быть отнесены к расходам по совершению исполнительных действий и возмещены из стоимости реализованного имущества должника в соответствии со ст.117 Закона об исполнительном производстве.

Таким образом, последствия неоплаты победителем организатору торгов его вознаграждения (комиссии) зависят от условий договора организатора торгов с лицом, передавшим имущество на реализацию, а также от изначально опубликованных и доведенных до участника условий торгов.

В случае наличия в условиях торгов положения, согласно которому оплата вознаграждения (комиссию) организатора торгов возлагается на победителя торгов, то последствия неоплаты победителем такого вознаграждения (комиссии) должны быть также указаны в условиях торгов".

 

Андрей Мисаров, Председатель коллегии адвокатов г.Москвы «Адвокатъ», управляющий партнер, адвокат

Отличие от банкротных торгов

​Торги арестованным имуществом отличаются от банкнотных торгов этапами реализации имущества. Порядок проведения первых и повторных торгов четко определен законом: так если первые торги не состоялись, то на повторные торги имущество выставляется с дисконтом в размере 15%, далее после несостоявшихся торгов имущество предлагается взыскателю по исполнительному производству. Так согласно п. 12 ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве», нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости.

​"Таким образом, продажа арестованного приставами имущества продается всегда с повышением заявленной цены лота. На банкнотных торгах вариации продаж разнообразнее как с понижением цены (публичное предложение), так и стандартные аукционы - формы торгов могут утверждать кредиторы или сам арбитражный управляющий.

​Также нужно отметить, что в отличие от «банкнотных торгов» пристав не наделен правом самостоятельно оценивать реализуемое имущество, лот оценивается независимой оценочной компанией, если стоимость имущества превышает 30 тысяч рублей".

 

Маргарита Абдрахимова, адвокат, вице-президент КАСП «Ленинградский адвокат»

Как видите, нет ничего сложного в участии на торгах арестованным имуществом. Однако определенные нюансы и особенности существуют. К ним нужно подготовиться заранее - как самостоятельно, так и с помощью профессионалов, например, на портале “Торги России”. Кроме того, не лишним будет юридическая подкованность, аналитические способности и желание победить.

Ранее в рубрике “Школа торгов” мы рассказывали о том, что выгоднее: торги по банкротству или аукционы приставов?