Новости

Перед покупкой недвижимого имущества следует уделить особое внимание проверке объекта недвижимости на чистоту. Это позволит избежать оспоримости и признания сделки купля-продажи недействительной, а также последующей потери имущества или потери денежных средств, уплаченных за него. Как проверить квартиру перед покупкой - в материале “Торги России”.

Советы эксперта. Во-первых.

На практике можно встретить самые разнообразные ситуации, которые так или иначе связаны с проблемами при приобретении недвижимого имущества: от банальных опечаток и неточностей при составлении документов до откровенных мошеннических схем и афер. “Предупрежден - значит, вооружен” - уверены эксперты рынка.  Ольга Семёнова, юрист, генеральный директор ООО “Толковый юрист” рассказывает, какие существуют риски и как их избежать. 

Во-первых, изучить правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, которые можно запросить у собственника, из них:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - желательно, чтобы её давность не превышала одного месяца. Из выписки можно получить информацию о характеристиках объекта недвижимости (площадь, количеств комнат, назначение: жилое/нежилое, кадастровый №, правообладателей с указанием их данных, основание возникновения права собственности, информация об ограничении и обременении прав, заявленные в судебном порядке права требования, сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя  и т.д.).

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности. 

3. Справка о регистрации - получить справку можно в управляющей компании, через Госуслуги, в МФЦ, в УМВД. 

4. Выписка из финансового лицевого счёта квартиры - в которой будет указана информация о собственнике, номер лицевого счета, характеристики квартиры (общая площадь, адрес, отапливаемая площадь), сведения о зарегистрированных и отсутствующих жильцах, информация о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее.

5. Технический паспорт, в котором указано техническое описание квартиры (например, на случай незаконной перепланировки квартиры, которая может повлечь за собой нанесение ущерба соседям).

6. Следует уделить внимание документам-основаниям возникновения права собственности на недвижимость. Например, если документом-основанием возникновения права собственности на недвижимость является:

- договор купли – продажи, то стоит обратить внимание приобреталось имущество вне брака или в браке, за счёт личных, подаренных или кредитных денежных средств. Риски: имущество может подлежать разделу или находиться в залоге у банка.

- по договору дарения - был ли это договор дарения в чистом виде или содержал встречные требования. Риски: договор дарения может быть признан недействительным.

- свидетельство о праве по наследству. Риски: если наследников несколько, между ними может возникнуть спор в отношении наследуемого имущества, а также раздел. Стоить учесть, что наследники наследуют вместе с имуществом и долги наследодателя, в связи с чем на него могут быть наложены ограничительные меры, например, запрет на осуществление сделок с ним.

Стоит обратить внимание на тот факт, является ли жилое помещение единственным пригодным для проживания или у владельца есть другое. 

7. В случае необходимости, запросить справку в отношении жилого помещения из БТИ.

Советы эксперта. Во-вторых.

Во-вторых, следует проверить следующую информацию о собственниках.

1. Наличие сведений на сайте Арбитражного суда производства по делу о признании гражданина банкротом (как физического лица, так и юридического). Наличие таких сведений на сайте Арбитражного суда производства по делам о взыскании задолженностей с собственника недвижимости (в случае, если он учредитель, участник юридического лица: ООО, ЗАО, АО, некоммерческие организации и т.д.).

Узнать информацию о том, является ли собственник юридическим лицом, можно на сайте налоговой (https://egrul.nalog.ru), в разделе: «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде», путем введения в соответствующее поле ФИО или ИНН интересующего лица.

Риски: в процедуре о признании гражданина банкротом оспариваются сделки, совершенные им за последние три года. Имущество, принадлежащее гражданину (юридическому лицу), подлежит включению в конкурсную массу и последующую реализацию с торгов.

В случае, если гражданин приобретал имущество на юридическое лицо или, являясь юридическим лицом, при его банкротстве к субсидиарной ответственности могут быть привлечены лица, сделки с которыми он осуществлял.

2. Сведения о проведении торгов в отношении имущества (например, на сайте: https://fedresurs).

3. Исполнительные производства, возбужденные в отношении собственника (fssp.gov.ru).

4. Сведения на сайтах общей юрисдикции производств по делам о взыскании задолженности, оспаривании сделок и т.д. В случае, если сделка купли-продажи оформляется не непосредственно с собственником, а с лицом, который действует от его имени по доверенности, то во избежание недоразумений, следует проверить доверенность на сайте нотариата (https://www.reestr-dover.ru) на подлинность, а также не была ли отозвана данная доверенность лицом его выдавшим.

Ранее мы писали о том, что договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности. Но иногда обстоятельства складываются так, что договор купли-продажи расторгается. Как правильно это сделать и на что обратить внимание - в материале “Торги России”.