Новости

Приобретение недвижимости - это важный и серьезный шаг в жизни каждого человека. И очень важно понимать, какие риски могут быть при покупке этой недвижимости, и самое главное - как обезопасить себя от этих рисков. Как самостоятельно совершить проверку и что именно следует проверять - в материале “Торги России”.

В последние годы наблюдается всплеск мошеннических схем с недвижимостью. По данным МВД, количество заявлений о преступлениях с недвижимостью растет от года к году (примерно на 15%). На фоне экономических и социальных изменений нечистоплотные продавцы активизируются, а обычные граждане становятся менее внимательными, склонными к импульсивным поступкам.

Однако существуют инструменты, с помощью которых можно самостоятельно проверить объект недвижимости перед покупкой. 

При покупке квартиры или другой недвижимости, особенно на вторичном рынке, важно провести тщательную проверку объекта перед заключением сделки. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и потенциальных финансовых проблем в будущем. Гайдом по проверке объекта недвижимости делится Марьяна Битуева, сооснователь и руководитель юридического отдела
ООО «Кешоков, Битуева и партнеры», член Ассоциации юристов России.

Способы проверки 

1. Проверка объекта недвижимости

• Проверка права собственности на объект недвижимости - обязательно стоит запросить копию свидетельства о праве собственности и заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. В данной выписке отражаются: сведения о действующем собственнике, основаниях государственной регистрации и основные характеристики объекта.
Также необходимо обратить внимание на наличие особых отметок, наличие заявлений о правопритязаниях, сведений о сносе дома, о признии дома аварийным, если они присутствуют, для оценки юридической чистоты объекта недвижимости.
• Проверка объекта недвижимости на обременения и ограничения – эти сведения также отражаются в Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости и отражают полную информацию о виде, сроке, основании и лице, в пользу которого установлены данные ограничения. Они помогут получить информацию, в том числе, и о залоговом имуществе.
• Проверка предыдущих правообладателей и оснований передачи (прекращений) прав собственности – следует заказать выписку из Единого государственного реестра о переходе прав на объект недвижимости. Это позволит определить, сколько раз менялся владелец недвижимости и по каким причинам. Необходимо убедиться, что текущий правообладатель действительно является законным владельцем объекта недвижимости. Для этого следует ознакомиться с цепочкой правомерных сделок, подтверждающих его право собственности и убедиться, что нет сторонних лиц или третьих лиц, имеющих какие-либо претензии или права на объект.
• Проверка правоустанавливающих документов – запросить оригиналы документов-оснований и заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о содержании правоустанавливающих документов. На основании него можно определить документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости и внесены данные в реестр, а также содержание правоустанавливающего документа. Например, Договор купли-продажи, Свидетельство о праве на наследство, Решение суда, Договор дарения и т.д.
• Проверка категории земель и вида разрешенного использования – необходимо обратить внимание на особые условия использования земельного участка, можно проверить по Выписке из ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, лесопарке, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории. Данная выписка поможет определить разрешенный вид использования земельного участка, обременения и ограничения на его использование полностью или частично расположенных в границах особой зоны.
• Проверка технической документации – позволяет выявить соответствие реальной планировки квартиры с ее техническим планом для убеждения об отсутствии незаконной перепланировки или несанкционированных изменений.

2. Проверка правообладателя

• Проверка документов правообладателя - запросить документ, удостоверяющий личность, или документ, на основании которого он имеет право на заключение данной сделки (например, доверенность). Стоит узнать, состоит ли правообладатель в официальном браке (Свидетельство о заключении брака), если да, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
• Дееспособность правообладателя – можно запросить выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, где содержится наименование суда и реквизиты решения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Если отсутствует такая информация, желательно потребовать Справку из психо-неврологического и Наркологического диспансеров о том, что правообладатель не состоит у них на учете.
• Проверка долговых обязательств правообладателя – сведения о наличии исполнительных производств или задолженностей, которые могут серьезно повлиять на его финансовое положение, важны для предотвращения оспаривания сделки с объектом недвижимости, что возможно при прохождении правообладателем процедуры банкротства. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Например, недвижимость может быть арестована в счёт невыплаченных долгов предыдущего владельца.
• Проверка на участие в судебных разбирательствах – особое внимание стоит обратить на семейные, наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые часто обеспечиваются недвижимым имуществом. Узнать о наличии судебных разбирательств в отношении собственника можно на официальном Интернет-портале «Правосудие». Например, если недвижимость перешла к продавцу по наследству, на неё могут претендовать другие наследники.

3. Проверка дополнительных факторов

• Проверка зарегистрированных лиц в квартире – запросить Адресную справку на объект недвижимости через Интернет-портал «Госуслуги», где отражается вся информация о зарегистрированных лицах. К моменту передачи права собственности необходимо выписать всех лиц, указанных в данной справке, во избежание проблем с их выселением.
• Проверка наличия задолженностей на объекте недвижимости – запросить Выписку из финансово-лицевого счета квартиры и справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. В случае возникновения спора по взысканию задолженности по данному объекту, ответчиком (должником) по такому спору будет являться Правообладатель. К исключениям стоит отнести обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому правообладателю переходит обязательство по оплате взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и задолженность Правообладателя по уплате взносов на капитальный ремонт.
При этом для минимизации рисков, связанных с наличием задолженности по квартире в будущем, в том числе для случая выявления задолженности по квартире на момент заключения сделки по отчуждению или после перехода права собственности на к новому правообладателю, предусмотреть в договоре по отчуждению квартиры условие о погашении выявленной задолженности в определённый срок.
• Перед совершением сделки рекомендуется запросить необходимые документы, подтверждающие, что полная стоимость квартиры была оплачена. Такие документы могут включать расписку, акт о выполнении обязательств или акт приема-передачи объекта недвижимости.

4. Сделки с участием несовершеннолетних

Ребенок может быть как собственником недвижимости, так и иметь в ней долю. Согласно российскому законодательству, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Однако существуют некоторые исключения.
В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет вследствие эмансипации либо вступления в брак.
Во всех остальных случаях необходимо обязательное разрешение не только родителей или опекунов, но и органов опеки и попечительства. Без него сделка может быть аннулирована и признана незаконной. Кроме разрешения органа опеки и попечительства при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего играют важную роль и другие факторы. Например, важно учитывать, кто является другими собственниками данной недвижимости. Если объект принадлежит не только несовершеннолетнему, но и взрослому собственнику, то сделка может быть заключена только с согласия обоих собственников. Также стоит учитывать, что сделка с недвижимостью, в которой есть доля несовершеннолетнего, может быть оспорена судебным порядком в интересах ребенка. В таких случаях, суд может принять решение об отмене сделки или внесении изменений в условия договора в целях защиты интересов несовершеннолетнего. Важно помнить, что все действия и сделки, связанные с недвижимостью несовершеннолетнего, должны быть направлены на защиту интересов и благополучия ребенка. Для этого желательно обратиться к опытным специалистам в этой области, которые будут знать все особенности и требования закона, чтобы избежать неприятностей и нарушений прав ребенка.
 

Резюме 

“Проверка квартиры или недвижимости перед покупкой — сложный и ответственный процесс. Не стоит пренебрегать ни одним из описанных выше шагов, чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы в ходе сделки. Не стесняйтесь обращаться к профессионалам в сфере недвижимости для получения дополнительной консультации и помощи. Только тщательная проверка поможет сделать осознанный и выгодный выбор при покупке недвижимости”.
 

Марьяна Битуева, сооснователь и руководитель юридического отдела ООО «Кешоков, Битуева и партнеры», член Ассоциации юристов России

Ранее мы писали об особенностях приобретения на торгах земельных участков. На что обратить внимание, в каких регионах выгоднее покупать землю с молотка и для чего это делать - в материале “Торги России”.