Новости

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Именно банки и устанавливает правила игры, то есть определяет правила и ограничения, которые должны соблюдать заемщики. Можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать - в материале “Торги России”.

Что говорит закон?

Согласно статье 346 ГК РФ, продавать залоговую недвижимость можно: достаточно только получить разрешение банка на проведение сделки. 

При этом существует несколько способов продажи ипотечной квартиры:

• продажа с полным погашением долга в процессе сделки - в этой схеме участие кредитной организации обязательно, именно банк выступает получателем задатка. Кстати, этот способ продажи является абсолютно безопасным для всех сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки;
•  досрочное закрытие ипотечного кредита - покупатель квартиры, которая находится в ипотеке, выплачивает продавцу задаток, за счет которого закрывается оставшаяся часть задолженности. При этом банк предоставит продавцу документы для снятия обременения или сам передаст информацию в Росреестр;
• продажа имущества вместе с ипотечным долгом - по этой схеме покупатель получает не только квартиру, но и обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит в ситуации неплатежеспособности заемщика, невозможности выплачивать кредит и увеличении суммы долга.

Что говорит эксперт?

“Сегодня продать ипотечную квартиру стало намного проще. Если раньше это была проблемой, то сегодня происходит взаимодействие между банками, и, например, если квартира находится в залоге у одного банка, то другой спокойно может принять долг по ипотеке, и соответственно провести такую сделку. Да, эта сделка считается несколько сложнее, чем обычная, поскольку, безусловно, существуют нюансы по погашению ипотечного кредита продавца, то есть разница продавцу поступает либо на счет, либо заводится наличными средствами в ячейку. Сделка сильно усложняется, если в ней был задействован материнский капитал, поскольку цепочка участников увеличивается: привлекаются органы опеки. И часто такие сделки ”разваливаются", по факту не доходя до финального согласования”.

Дмитрий Ракута, ипотечный брокер, эксперт по недвижимости

А есть ли риски?

“Риски могут возникать в том случае, если покупатель выстроил неправильную схему работы. Лица, представляющие интересы продавцов, часто говорят, мол ”погасите нашу ипотеку, мы снимем обременение и после выйдем на сделку. Здесь как раз и возникает риск того, что покупатель может погасить ипотеку, а потом что-то пойдет не так. То есть закрывая ипотеку своими деньгами и не оформляя это документально, можно нарваться на большие неприятности".

Дмитрий Ракута, ипотечный брокер, эксперт по недвижимости

Кстати, с дохода от продажи квартиры необходимо заплатить налог, независимо от того, находится ли недвижимость в ипотеке или нет. Ставка составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.

“Думаю, что в перспективе банки будут упрощать процедуры по продаже ипотечных квартир”, - подытожил ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Ранее мы рассказывали, что такое недвижимость с обременением и как эти обременения снять.