Новости

Имущество с обременением и запретом на регистрационные действия может отпугивать потенциальных участников торгов. Однако от большинства обременений можно легко избавиться. Кто и когда это должен делать, а также какие бывают обременения - в рубрике “Школа Торгов” на портале “Торги России”.

Какие бывают обременения?

Термины "ограничения" и "обременения" используются в действующем законодательстве как синонимы.

Говоря языком закона, ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом.

Наиболее распространенное обременение — это залог. Если имущество находится в залоге у банка или другого кредитора, необходимо получить согласие залогодержателя на снятие обременения после завершения торгов и полной оплаты лота. Обычно это стандартная процедура, если покупатель готов погасить долг, обеспеченный залогом. Важно заранее запросить у организатора торгов информацию о сумме долга и контакты залогодержателя.

Следующий вид обременения — арест. Арест на имущество накладывается судебными приставами в рамках исполнительного производства. Для снятия ареста необходимо предоставить приставам документы, подтверждающие приобретение имущества на торгах и полную оплату лота. Как правило, после этого арест снимается в течение нескольких дней.

Иногда на имущество могут быть наложены иные ограничения, например, право пользования третьих лиц или сервитут. В таких случаях необходимо тщательно изучить документы и оценить возможные риски. Часто такие ограничения не препятствуют полноценному использованию имущества, а их снятие может потребовать дополнительных юридических действий.

На банкротных торгах и торгах ФССП (Федеральной службы судебных приставов) чаще всего встречается имущество, обремененное залогом, арестом или запретом на регистрационные действия. 

Как снять ограничения?

"Абсолютно любые ограничения, которые наложены судом, можно снять.  Исключение составляют незавершившиеся уголовные процессы: имеется уголовное преследование или имущество фигурирует в уголовном деле и является вещественным доказательством. В этом случае арест снять практически невозможно до завершения уголовного дела.

Если говорить о гражданско-правовых отношениях и корпоративных спорах - арест можно снять с любого имущества. Однако необходимо понимать, о каком аресте идет речь? Это обеспечительные меры в рамках неисполнения какого-то договора, либо судебный пристав-исполнитель наложил ограничения на регистрационные действия,. Поняв природу ареста, можно приступать к его снятию. 

Если речь идет об обеспечительных мерах при нарушении договора, то, прежде всего, необходимо устранить эти нарушения, а потом подать заявление о снятии обеспечительных мер именно в тот суд, который наложил эти ограничения.

Если арест наложил судебный пристав, алгоритм тот же. Не решив вопрос с самим предметом спора, невозможно говорить о снятии ареста".

Теймур Насибов, арбитражный управляющий, руководитель ООО «Центр сопровождения процедур банкротства»

Кто должен снимать обременения?

При реализации имущества в процедуре банкротства арбитражный управляющий самостоятельно снимает ограничения.

"Если машина залоговая на торгах по банкротству, и на ней висят какие-то ограничения, то перед тем, как запустить торги, арбитражный управляющий должен позаботиться о том, чтобы эти ограничения снять, подавая ходатайство в соответствующие органы. На любой ЭТП есть чек-бокс, где надо отметить (галочку поставить), есть ли обременения на данном имуществе. Конечно, нужно понимать, что при любых ограничениях и обременениях рыночная цена на данное имущество значительно падает на торгах. 

Если же получилась ситуация, когда имущество реализовали на торгах, есть протокол, есть определение суда и так далее, но арбитражный управляющий вовремя не среагировал на историю с обременениями, то покупатель может самостоятельно этим заняться. Ему потребуется также написать заявление в орган, наложивший ограничения, приложить все необходимые документы по этому делу.

Покупатель может обратиться для разрешения разногласий в арбитражный суд, либо в Росреестр с жалобой на арбитражного управляющего, который вовремя не обратил на эти факты внимания и не предпринял никаких действий. Либо покупатель может просто обратиться с обычным письмом, в котором будет просить арбитражного управляющего устранить эти недостатки и дать ему на это определенный срок. То есть все эти механизмы работают, но вопрос времени, которое на это понадобится, остается открытым".

Теймур Насибов, арбитражный управляющий, руководитель ООО «Центр сопровождения процедур банкротства»

Бывает и так, что победитель торгов обнаруживает обременение на имуществе уже после покупки. Если в описании лота или договора купли-продажи информации об ограничениях не было — это серьезное упущение со стороны организатора торгов и причина для отмены их результатов.

Не так страшно

Имущество с обременениями выставляется на торги по выгодным ценам, а конкуренция за такие лоты, как правило, невелика. То есть и шансы на победу в аукционе заведомо выше.

Однако, прежде чем бросаться в омут выгодных предложений, необходимо тщательно проверить все документы. Убедитесь, что предмет торгов соответствует описанию, а все обременения четко зафиксированы. Запросите выписку из ЕГРН и внимательно изучите ее, чтобы исключить наличие "скрытых" сюрпризов, таких как неучтенные долги или аресты.

Не стоит недооценивать важность консультации с юристом до участия в торгах. Специалист поможет оценить риски, связанные с конкретным имуществом, и разработать стратегию по снятию обременений. Он также проанализирует возможные последствия, если снять ограничения не удастся.

Помните, что участие в торгах – это не только возможность приобрести имущество по сниженной цене, но и ответственный шаг, требующий внимательного подхода и профессиональной подготовки. Взвесьте все "за" и "против", прежде чем сделать ставку, и тогда выгодная сделка принесет вам только положительные эмоции.

Ранее в рубрике Школа торгов мы рассказывали о том, какие этапы торгов бывают и как они проходят.