Новости

Банки часто предлагают кредиты с обеспечением. Это значит, что кредитная организация, прежде чем одобрить кредит, потребует предоставить залог — гарантию того, что вы вернете займ. Но если должник, в силу тяжелого финансового положения, не сможет выполнять свои долговые обязательства, то кредитор вправе выставить залоговое имущество на торги. Как формируется начальная цена и как происходит продажа залогового имущества - в материале “Торги России”.

Что такое залоговое имущество?

Согласно статье 336 ГК РФ, залогом может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключения — имущество, изъятое из оборота; требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью).

Недвижимость чаще всего становится предметом залога, так как она считается наиболее ликвидным имуществом. Однако, если заемщик не может оплачивать ипотеку, то кредитор вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находится в залоге по потребительскому кредиту.

Как формируется начальная цена залогового имущества?

Порядок продажи залогового имущества определяется Положением о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника. В случае с залоговым имуществом это Положение подготавливает кредитор на своих условиях. Давайте сначала определим, как формируется начальная цена для залогового и не залогового имущества? В случае с не залоговым имуществом начальная цена определяется по итогам описи и оценки - для этого привлекаются независимые специалисты, оценщики, либо это делает сам финансовый управляющий.

“Начальная цена продажи утверждается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика (либо самого финансового управляющего). В случае с залоговым имуществом механизм кардинальным образом меняется. Залоговый кредитор сам определяет начальную цену продажи, сроки продажи и другие критерии, вплоть до выбора торговой площадки, где будут проводиться торги, готовит и утверждает Положение. Соответственно, эта площадка обязательно должна быть аккредитована в той СРО, в которой состоит финансовый управляющий. Хотя есть практика и спорные моменты, когда ФАС встает на стороне управляющих за использование неаккредитованных площадок. После того, как все этапы пройдены, а условия определены, начинаются торги”.

Теймур Насибов, арбитражный управляющий, руководитель ООО «Центр сопровождения процедур банкротства»

Как происходят торги?

В общем случае первые и повторные торги проводятся в форме аукциона посредством увеличения начальной цены на шаг аукциона. После двух несостоявшихся торгов в течение месяца финансовый управляющий должен направить предложение конкурсному кредитору оставить данное имущество за собой. В течение одного месяца конкурсный кредитор, в данном случае – залоговый кредитор, должен либо принять это имущество на свой баланс, либо написать письменный отказ.

"На практике ситуация складывается так, что неликвидное имущество никто брать не соглашается. Но если имущество ликвидное и ожидается серьезный выхлоп от дальнейшей перепродажи, то залоговый кредитор возьмет его себе на баланс и внесет в конкурсную массу от 5 до 15 % его стоимости (в зависимости от первой и второй очереди реестра требований кредиторов). 

Как определить это соотношение? Согласно Закону о банкротстве, если отсутствуют первая и вторая очереди в реестре требований кредиторов – то сумма будет до 15 %. А если есть налоги, аренда и так далее – то 5-10 %. В случае если залоговый кредитор не возьмет это имущество на баланс, то финансовый управляющий после получения письменного отказа приступает к третьему этапу торгов: публичное предложение. И имущество продается до того момента, пока не продастся. В Законе есть упоминание, что имущество остается за должником ввиду того, что покупателей на него не нашлось. 

На моей практике банки выступают с требованием себе в угоду, поскольку иногда очень хорошее имущество может достаться должнику. Например, был случай, когда хорошая коммерческая недвижимость осталась у должника. Но я собрал собрание, внес поправки в Положение, внес изменения, и мы назначили цену отсечения – пока не продастся. В итоге я продал его почти в ноль, но в конкурсную массу внес хотя бы какие-то деньги".

Теймур Насибов, арбитражный управляющий, руководитель ООО «Центр сопровождения процедур банкротства»

Вместо вывода

Закон меняется каждый день, лоббистов много, в том числе в лице кредиторов (банков). Главное - следить за изменениями и оставаться в тренде и не забывать: практика судебных дел регионов может отличаться. В каждом конкретном случае нужно разбираться и подходить индивидуально.

Ранее в рубрике Школа Торгов мы рассказывали, какие самые распространенные ошибки совершают новички на торгах, а также как их избежать.